Мы строим будущее!

Выбор участка под строительство дома

Выбор участка для строительства дома не менее ответственный этап, чем проектирование и строительство. Возводить дом необходимо с соблюдением строительных правил, для этого важно правильно подобрать участок застройки. Различия участков под застройку приведены на рис. 1 и рис. 2.

Выбор участка под застройку

Рис. 1- Дом в коттеджном поселке. Все коммуникации уже подведены к участку

Выбор участка под застройку

Рис. 2- Прекрасный вид из окна, но- неоправданно высокая стоимость коммуникаций, отсутствие инфраструктуры

Специалисты сходятся во мнении, для возведения дома площадью 120-150 м2 минимальная площадь земельного участка около 8 соток, 150-300 м2 — 10-15 соток. Меньшие участки подходят для небольших дачных домов сезонного проживания. Конечно, дом можно построить и на 6 сотках, но необходимо соблюдать баланс между застройкой на участке и его зеленой зоной(благоустройством). Оптимальные размеры участков см. табл. 1

Не менее важна форма участка, оптимальная — прямоугольник с соотношением сторон 1:1,5. Менее удобны вытянутые узкие и участки неправильной формы. При выборе участка необходимо помнить, что согласно строительным нормам и правилам Российской Федерации СНиП 30-0297 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» расстояние от забора до дома должно составлять минимум 3 м, а между деревянными постройками на соседних участках — не менее 15 м (рис. 3).

Осматривая участок обязательно пообщайтесь с потенциальными соседями. Узнайте, какие недостатки, по их мнению, имеет рассматриваемый Вами участок. Стоит прислушаться к их мнениям и пожеланиям, попытайтесь их учесть. Укажите на возможные плюсы строительства здесь именно Вашего дома. Также необходимо убедиться в возможности подведения газа и света, узнать про воду: какого она качества, на какой глубине и т.д.

Таблица 1- Размеры участков

ПлощадьФормаРазмер, ширина х длина, мОценка под застройку
6 сотокПрямоугольник25х24
20x30
15x40
Оптимально
Достаточно
Неудобно
8 сотокПрямоугольник25х32
20x40
18x44
Оптимально
Достаточно
Неудобно
10 сотокПрямоугольник30х33,3; 25х40
20x50
18x55
Оптимально
Достаточно
Неудобно
15 сотокПрямоугольник30х50
25x60
20x75
Оптимально
Достаточно
Неудобно
Выбор участка под застройку

Рис. 3- Расстояние между соседними домами и хозяйственными постройками на участке

Рельеф местности. Климатические условия района строительства

От особенностей рельефа, безусловно, зависят предстоящие затраты на строительство и выбор проекта дома. Рельеф участка характеризуется уклоном поверхности, который рассчитывают как отношение разности высоты двух точек местности к расстоянию между ними по горизонтали (табл. 2).

Таблица 2- Уклон рельефа участка

Характеристика участкаУклон,%Оценка под застройку
Ровный0-3Оптимальный уклон
С малым уклоном3-8Оптимальный уклон
Со средним уклоном8-20Допустимый уклон, возможно частичное выравнивание участка за счет подсыпки грунта
С крутым уклоном20 и болееЗастройка возможна с применением специальных методов строительства (удорожание строительства на 40-50%)
Выбор участка под застройку

Рис. 4- Оптимальная площадка для строительства дома — ровный земельный участок прямоугольной формы

Оптимальны для застройки ровные участки либо с минимальным (до 3 %) уклоном в сторону юга (южные склоны получают больше тепла) (рис. 4). Такой рельеф дает неограниченные возможности в выборе проекта дома и его привязки к местности. Для тех, кто собирается строить дом по типовому проекту, ровный участок — единственно подходящий вариант. На участках с уклоном (рис. 5) возникают дополнительные трудности в проектировании и строительстве дома, возрастают финансовые затраты на возведение фундамента, цокольного этажа и т. д. На участке с малым уклоном дом можно построить на ровной площадке, создав ее с помощью насыпи грунта со стороны склона, однако это потребует дополнительных расходов на земляные работы. На участках со средним и крутым уклонами возможно строительство дома только по индивидуально разработанному проекту. На участках со сложным рельефом можно создать по-настоящему индивидуальный дом и неповторимый ландшафт, превратив недостатки склона в достоинства. Уклоны, обращенные на юг, получают больше тепла.

Выбор участка под застройку
Выбор участка под застройку

Рис. 5- Застройка участка с уклоном: а — на участке со значительным уклоном площадка под застройку очень ограничена; б — на участке с небольшим уклоном возникают сложности с организацией рельефа

Выбор участка под застройку

Рис. 6- Рельеф участка влияет на возможность использования типового проекта жилого дома

Выбор участка под застройку

Рис. 7

В холодном климате грамотное использование под застройку южного склона позволит экономить электроэнергию. Примеры размещения дома на участке с различными уклонами см. на рис. 6.

Самые значительные недостатки участка — расположение на крутом северном склоне, сезонные подтопления и высокий уровень грунтовых вод, плохое состояние дорог и подъездных путей, недоступность инфраструктуры. На хорошем участке экономичнее строить и приятнее жить.

Климатические условия района строительства: сезонные колебания температуры и влажность наружного воздуха, высота снегового покрова, преобладающее направление ветра, глубина сезонного промерзания грунта, уровень грунтовых вод — являются определяющими при выборе типа и толщины ограждающих конструкций дома. При устройстве конструкций дома — крыши, мансарды, веранды, легких стен — необходимо учесть нагрузки от снега и ветра (рис. 7). Масса снегового покрытия на 1 м2 горизонтальной поверхности в различных районах России колеблется от 50 до 250 кг. В Московской области эта величина составляет 140 кг/м2. При расчете стропильной системы крыши следует обратить внимание наряду с массой материала кровельного покрытия и на эту величину. Снеговую нагрузку учитывают и при определении суммарной нагрузки дома на фундаменты.

Скоростное давление ветра изменяется в зависимости от района строительства от 27 до 100 кг/м2 вертикальной плоскости. Данные о температуре наружного воздуха, зонах влажности, величине снегового покрова и скоростного давления ветра можно получить в местной проектной организации. Выбирая конструкцию крыши, рассчитывая стропильную систему и суммарную нагрузку на фундамент дома, необходимо учитывать прогнозируемую снеговую нагрузку

Характеристики грунтов. Глубина залегания грунтовых вод

Выбор участка под застройку

Рис. 8

Грунт — основание будущего дома, поэтому важно знать его характеристики. Самый надежный — однородный грунт: он дает равномерную усадку. Различают несколько видов грунтов (рис. 8).

Для определения типа грунта и уровня залегания грунтовых вод проводятся инженерно-геологические изыскания, первое представление о грунте можно получить на основе визуального анализа Для определения типа грунта обычно проводятся геологические изыскания специализированными организациями, имеющими соответствующее оборудование для бурения и отбора проб почвы. Привлечение профессиональных организаций часто не по карману основной массе застройщиков индивидуальных жилых домов, поэтому рассмотрим некоторые методы самостоятельного определения типа грунта. дома с размерами 10 х 10 м шурфы выполняются по одному по углам, не менее трех — в центральной части площадки, отведенной под застройку, на расстоянии 2-3 м друг от друга (рис. 9).

Выбор участка под застройку
Выбор участка под застройку

Рис. 9- Шурфы выполняют на глубину промерзания грунта, различную для разных регионов России: а — вид шурфа для определения характеристик грунта; б — устройство шурфов с помощью бурильной установки

Выполнять шурфы рекомендуется весной или осенью, это позволит реально оценить уровень грунтовых вод. Для самостоятельного определения типа грунта необходимо провести бурение шурфов на глубину промерзания, оценить гидрогеологическую обстановку на участке и сезонность ее изменения. Глубина промерзания грунтов зависит от района строительства: для Новосибирска и Омска — 220 см; в районе Тобольска — 210 см; Екатеринбург, Челябинск, Пермь — 190 см; Ижевск, Казань, Оренбург — 170 см; в районе Уральска — 160 см; Вологда, Кострома, Пенза, Саратов, Нижний Новгород — 150 см; Москва, Новгород, Санкт-Петербург, Тверь, Воронеж — 140 см. Шурфы выполняются в нескольких точках на площадке размещения дома на участке. При размещении Тип грунта определяется на основе визуального анализа проб (табл. 3), взятых на уровне промерзания сразу после устройства шурфов.

Уровень грунтовых вод рекомендуется определять через 3-5 суток после устройства шурфов. Уровень грунтовых вод — отметка, ниже которой грунтовое основание насыщено водой. Хрящеватые грунты имеют, как правило, низкий уровень грунтовых вод — значительно ниже уровня закладки фундамента загородного дома. Для других видов грунтов он определяется индивидуально. Определить уровень грунтовых вод можно по наполненности шурфов водой.

Таблица 3- Характеристики, по которым возможно определить тип грунта
Характеристика Хрящеватый грунт Песчаный грунт Глиниснтый грунт Суглинки и супеси
СтруктураВизуально определяются крупные частицы обломочных пород и камни Визуально определяются частицы песка Однородная структура без видимых примесей Структура с выраженными примесями песка
Способность скатывания в шнур Не скатывается Рассыпается на мелкие частицы Легко скатываются в шнур диаметром 1 см, края не трескаются Трудно скатываются, края трескаются
Растирание на ладони Не растирается, преобладают частицы обломочных пород Не растирается, преобладают песчаные частицы Легко растирается, не чувствуются песчаные частицы Трудно растирается, чувствуются песчаные частицы
Выбор участка под застройку

Рис. 10- Размещение уличного кювета

Оптимально, когда уровень грунтовых вод проходит на глубине более 2,5 м от поверхности. При расположении уровня грунтовых вод на глубине менее чем 1,5 м от поверхности несущая способность грунта снижается. Грунты переувлажнены и насыщены водой. Это влияет на осадку фундамента, практически невозможно устроить подвал или цокольный этаж. При залегании грунтовых вод на глубине менее 1,5 м от поверхности, как правило, требуется осушение участка.

Практика показывает, что почти каждый владелец дачи, коттеджа, загородного дома хоть раз, но сталкивался с необходимостью провести осушение или дренаж. Начинать осушение следует с нивелировки участка по высотам рельефа и определения уровня грунтовых вод.

Основное условие эффективного осушения участка — наличие глубокого (не менее 1 м) уличного кювета с гарантированным водосбросом в сторону уклона рельефа (рис. 10).

Уличный кювет обеспечивает сбор дождевых и талых вод с участка, частичный отвод грунтовых вод. Участки с выраженным уклоном в сторону улицы или в противоположном направлении проще поддаются осушению ввиду возможности устройства кюветов. Для осушения участков, уклон которых не позволяет отвести грунтовые воды в уличный кювет, роют водосточные траншеи, обеспечивающие сбор талых и ливневых вод и их направление в необходимую сторону. В траншеи укладывается дренажная труба с шагом 1200-2500 м. Дренажные трубы могут быть выполнены из поливинилхлоридных (ПВХ) материалов, из асбестоцементных труб с устройством прорезей, из кирпича глиняного. Наиболее экономично на сегодняшний день устройство дренажа из труб из ПВХ (рис. 11).

Порядок работ по устройству дренажа из труб:
1) на глубину промерзания грунтов выкапывается траншея;
2) устраивается песчаная подсыпка толщиной 100-150 мм;
3) по краю траншеи устилается геотекстиль;
4) на дно траншеи укладывается дренажная труба и засыпается щебнем или гравием на высоту не менее 300 мм до верха траншеи;
5) край геотекстиля заворачивается так, чтобы щебеночная засыпка была полностью укрыта, после чего выполняется обратная засыпка траншеи.

Выбор участка под застройку

Рис. 11- Схема дренажной траншеи с укладкой трубы из ПВХ

Выбор участка под застройку

Рис. 12- Схема дренажной траншеи с устройством трубы из кирпича

При отсутствии дренажной трубы ее можно выполнить из керамического кирпича, укладываемого в виде лотка по дну траншеи (рис. 12).

Дренажные траншеи размещают в свободной от застройки части участка, объединяют общей водосборной трубой и сток выводят в уличный кювет. Схемы решения траншей показаны на рис. 13.

Дренажную систему укладывают с уклоном 2-3 % из отдельных дрен, выполненных из труб диаметром 100-150 мм, длиной до 20 м. Для их укладки выкапывают траншею с уклоном в сторону водосборника. Сверху трубы засыпают сначала крупной щебенкой слоем не менее 20-30 см, затем вынутым из траншеи грунтом. При уклоне дренажной сети в противоположную от улицы сторону в глубине участка сооружают водоем для сбора воды со сторонами 2 х 4 м и вертикальными стенками (рис. 14).

Стенки водоема уплотняют мятой глиной, гидроизолируют несколькими слоями гидростеклоизола, а затем выкладывают кирпичом, природным камнем или заливают бетоном. Глубина водоема зависит от заглубления сливной трубы дренажной сети. При сооружении водоема для сбора грунтовых вод необходимо учитывать его многоцелевое назначение. Например, его можно использовать во время полива в засушливый период, превратить в декоративный водоем, украсив берега водолюбивыми растениями.

Выбор участка под застройку
Выбор участка под застройку

Рис. 13- Дренажные траншеи: а — схема размещения дренажных труб; б — схема устройства дренажа

Выбор участка под застройку

Рис. 14- Схема водоема для сбора воды

Ограничения законодательства по индивидуальному жилищному строительству

Отвод территорий для малоэтажного жилищного строительства производится администрацией субъектов Федерации и органами местного самоуправления в соответствии с их нормативными и правовыми актами, схемами территориального развития населенных пунктов районов и градостроительной документацией.

Основные требования к малоэтажному жилищному строительству на территории Российской Федерации регламентируются Сводом правил по проектированию и строительству (СП 30-102-99) «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»; СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания»; СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих объединений граждан, здания и сооружения»; СП 11-106-97 «Разработка, согласование, утверждение и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан»; НПБ 106-95 «Индивидуальные жилые дома. Противопожарные требования».

В соответствии с действующим законодательством подготовку проектной документации обеспечивает застройщик. Решив построить жилой дом по индивидуальному проекту, застройщик должен самостоятельно выбрать лицензированную организацию, которая выполнит проект. К основным показателям проектного решения относятся:
площадь застройки и размеры в плане;
высота и этажность дома;
планировочные показатели (общая площадь, жилая площадь).

Другие согласуемые части проекта — стилевые и колористические решения, решения по инженерному оборудованию (рис. 15). По заявке заказчика проект согласовывается с главным архитектором города (района) и утверждается местной администрацией. Один экземпляр согласованного и утвержденного проекта передается заказчику, другой сдается по акту на хранение в местный орган архитектуры и градостроительства. Это необходимо для последующей сдачи дома в эксплуатацию. При строительстве индивидуального жилого дома необходимо соблюдать согласованные показатели проекта. При отступлениях от них необходимо выполнить новый проект и согласовать его повторно. Некоторые застройщики индивидуальных жилых домов не считают важной процедуру детальной разработки и утверждения проекта. Но это грозит тем, что уже построенный индивидуальный дом органы администрации могут признать самостроем.

Выбор участка под застройку

Рис. 15- Согласованию подлежат не только площадь застройки, высота и этажность дома, планировочные показатели, но и стилевые, колористические решения, инженерное оснащение

Самострой — объект, построенный без получения необходимых на это разрешений. Ввести самострой в эксплуатацию гораздо сложнее, чем дом, построенный по заранее согласованному и утвержденному проекту. К тому же придется заплатить значительный штраф за незаконную постройку. Иногда застройщикам приходилось проводить обследование конструкций и инженерных сетей дома на соответствие нормативным требованиям с привлечением лицензированной организации и выполнять проект «по факту». В ряде районов действуют ограничения по высоте индивидуальной жилой застройки и специфические требования, которые самостоятельно учесть застройщику практически невозможно.

Многие застройщики уверены, что могут делать на собственном участке все, что заблагорассудится. Отсюда — самострой. По мнению застройщиков, самый экономичный способ возведения индивидуального жилого дома — просто построить его самостоятельно без разрешений и проекта. Здесь главная проблема в том, что самовольно построенного дома как бы не существует, а значит, он не является объектом недвижимости (рис. 16). Владелец самостроя не вправе им распоряжаться: дарить, продавать, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Способов легализации самостроя несколько:
1) необходимая документация на возведенный объект недвижимости оформляется задним числом: по факту выполняется проект, оформляется разрешение на строительство;
2) в специальную Комиссию по пресечению самовольного строительства пишется заявление о возможности сохранения самовольно возведенного объекта недвижимости; в случае положительного решения оформляется разрешение на строительство, а также все необходимые для ввода здания в эксплуатацию документы;
3) через суд.

Процесс легализации самостроя более длителен и более дорогостоящ, потребует сбора большего количества документов и справок, чем оформление разрешительной документации по всем правилам.

После согласования проекта и получения всех разрешительных документов на строительство и до начала строительных работ проводится разметка дома на местности. Для этого привлекается геодезист, имеющий лицензию на такие виды работ.

Осваивать территорию разрешается после геодезического выноса земельного участка и закрепления его границ в натуре. Геодезический вынос — перенос проекта индивидуального жилого дома с чертежей на местность. Геодезист на участке размечает местоположение будущего дома, фиксируемое специальными колышками, выполняет разбивку осей (рис. 17). Геодезический вынос должна проводить специ-ализированая организация, имеющая соответствующие лицензии.

После геодезического выноса оформляется акт передачи заказчику выполненных работ.

строительству жилого дома застройщик приступает после согласования проекта и получения разрешения от Управления (отдела) архитектуры и градостроительства города (района).

Выбор участка под застройку

Рис. 16- Согласованная и утвержденная проектная документация — первый этап строительства. В противном случае объект признается самостроем

Выбор участка под застройку

Рис. 17- Геодезический вынос: а — работа геодезиста; б — геодезический вынос участка и закрепление границ





 

 

Чтобы получить разрешение на строительство (рис. 18), застройщик должен собрать и представить пакет документов:

Временные строения, возведенные на период строительства основного жилого дома, сносятся застройщиком по окончании строительных работ и до принятия в эксплуатацию жилого дома.

Изменения в проекте на строительство жилого дома производятся с разрешения управления (отдела) архитектуры и градостроительства, утвердившего проект.

Без соответствующего разрешения управления архитектуры и градостроительства нельзя строить дополнительные хозяйственные сооружения, поэтому, если вы планируете в будущем возвести на участке гараж, сарай, хозяйственный блок, заранее внесите их в состав объектов, размещаемых на участке.

По окончании строительства застройщик обязан сдать жилой дом приемочной комиссии, утверждаемой администрацией города (района). Приемка дома в эксплуатацию производится на основании заявления застройщика. Дом считается принятым в эксплуатацию после утверждения материалов приемочной комиссией и получения застройщиком постановления. Для регистрации права собственности на возведенный жилой дом застройщик представляет в орган государственной регистрации постановление комиссии о приемке дома в эксплуатацию.

Требования строительных нормативов

При строительстве индивидуального жилого дома необходимо учитывать требования строительных нормативов (рис. 19).

Основные требования к участку:

Расстояние между домом и границей соседнего участка измеряется от цоколя дома или от стены дома или выступающих более чем на 50 см от плоскости стены элементов (крыльца, эркера и т. д.).

Выбор участка под застройку

Рис. 19- При возведении дома на уже застроенной территории сложнее следовать нормативам, так как необходимо учитывать расстояние до соседних строений

Выбор участка под застройку

Рис. 20- Нормативные расстояния между домами, красными линиями, проездами: а — дома с деревянными стенами; б — дома с каменными стенами и монолитными перекрытиями

При возведении хозяйственных построек, располагаемых на расстоянии 1 м от границы соседнего садового участка, рекомендуется скат крыши ориентировать на свой участок. Гаражи для автомобилей могут быть отдельно стоящими, встроенными или пристроенными к дому и хозяйственным постройкам. Хозяйственные постройки рекомендуется располагать в глубине участка и объединять в группы. Высота жилых помещений принимается от пола до потолка не менее 2,2 м. Высоту хозяйственных помещений, в том числе расположенных в подвале, следует принимать не менее 2 м, высоту погреба — не менее 1,6 м до низа выступающих конструкций.

В заключение хотелось бы отметить, что существенной экономии времени и денежных средств при строительстве индивидуального жилого дома можно добиться только при соблюдении нормативных требований как в процессе согласования, так и в процессе строительства.


остекление балконов и лоджий, натяжные потолки